[심층 분석] 공급 절벽 vs 금리 공포, 갈림길에 선 서울 부동산

1. 핵심 요약: 이번 주 시장을 관통하는 키워드 3가지

수많은 전문가와 뉴스 영상들이 공통적으로 지목하는 이번 주 핵심 키워드는 다음과 같습니다.

48주 연속 상승과 양극화: 서울 아파트값은 새해 첫 주에도 0.18% 오르며 무려 48주 연속 상승세를 기록했습니다. 하지만 모든 지역이 오르는 것은 아니며, 강남권과 한강 벨트(마용성 등) 중심으로 상승세가 뚜렷하고 외곽 지역은 소외되는 ‘초양극화’가 심화되고 있습니다.
공급 절벽의 공포: 올해 서울 아파트 입주 물량이 약 1만~1만 6천 가구 수준으로 급감할 것이라는 전망이 지배적입니다. 특히 2026년 이후에는 공급 부족이 더 심각해질 것이라는 우려가 매수 심리를 자극하고 있습니다.
전세의 소멸과 월세화: 전세 매물이 씨가 마르고 있습니다. 전셋값이 오르고 대출 규제가 겹치면서 보증금을 감당하지 못한 수요가 월세로 밀려나고, 이로 인해 서울 아파트 월세가 역대 최고치(평균 147만 원)를 경신했습니다.

2. 가격 동향: 수치로 보는 ‘한강 벨트’의 독주

이번 주 서울 시장은 ‘상급지 불패’를 증명하듯 한강변과 강남권의 강세가 여전했습니다. 반면, 서울 전체 상승 폭은 지난주 대비 소폭 축소되었습니다.

특이사항: 동작구의 상승세가 매섭습니다. 흑석, 노량진 등 개발 호재가 있는 지역 위주로 신고가가 나오고 있으며, 강남 3구와 마용성(마포, 용산, 성동)은 여전히 시장 평균을 웃도는 상승률을 보입니다. 반면 노도강(노원, 도봉, 강북) 등 외곽 지역은 상대적으로 상승세가 미미하거나 관망세가 짙습니다.

3. 시장 분위기: “지금 아니면 못 산다” vs “이자 무서워 못 산다”

현장과 전문가들이 전하는 시장의 심리는 두 가지로 극명하게 나뉩니다.

• 매수자 심리 (불안과 포모):

외지인 원정 투자 급증: 서울 거주자가 아닌 지방, 경기권 거주자의 서울 아파트 매입이 4년 만에 최대치를 기록했습니다. “서울 집값은 오늘이 제일 싸다”는 인식 속에 규제를 뚫고 상급지로 진입하려는 수요가 강합니다.
전세 난민의 월세 이동: 전세 대출이 막히고 매물이 없자 울며 겨자 먹기로 고액 월세를 택하거나 서울 외곽으로 밀려나는 ‘주거 난민’ 현상이 목격됩니다.

• 매도자 심리 (버티기):

매물 잠김: 다주택자들은 양도세 중과 유예 종료 이슈와 상관없이 “어차피 공급이 없다”는 믿음으로 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있습니다.
갈아타기 실종: 집값이 너무 오르고 거래 비용(취득세 등)이 커지면서, 기존 집을 팔고 넓혀가는 ‘갈아타기’ 공식이 깨지고 ‘버티기’로 전환하는 추세입니다.

4. 상반된 견해: 하락의 전조인가, 대세 상승의 초입인가?

영상들 사이에서 가장 의견이 갈리는 부분은 ‘지금 무리해서라도 사야 하는가?’에 대한 판단입니다.

구분	상승론 / 매수 권장 (대다수 의견)	신중론 / 리스크 경고 (일부 의견)
핵심 논리	“공급 절벽이 가격을 밀어 올린다”	“금리 공포가 아직 끝나지 않았다”
근거	– 2026년 이후 서울 입주 물량 급감 (1만 가구 수준) – 공사비 상승으로 신축 희소성 증대 – 전세가 상승이 매매가를 밀어 올릴 것	– 주담대 금리 상단 7% 돌파 가능성 (이자 부담 한계) – 영끌족의 원리금 상환 부담이 가계 부실로 이어질 수 있음 – 무리한 추격 매수는 위험
전문가	김학렬(빠숑), 김재경 소장 등 “서울 핵심지는 계속 오른다. 무리해서라도 지금 등기 쳐라.”	표영호, 김인만 등 “금리가 오르면 멘탈 터진다. 철저한 자금 계획 없는 매수는 위험하다.”

• 비교 포인트: 상승론자들은 ‘공급 부족’이라는 구조적 원인에 집중하여 장기적 우상향을 점치고 있고, 신중론자들은 ‘금리와 가계 부채’라는 거시 경제적 변수에 집중하여 단기적 충격 가능성을 경고합니다.

5. 블로그 독자를 위한 Insight: 이번 주 투자/실거주 전략

구독자 여러분, 쏟아지는 정보 속에서 중심을 잡으셔야 합니다. 영상 분석을 토대로 제안하는 전략은 다음과 같습니다.

① 실거주자: “구축보다는 신축, 외곽보다는 핵심지” (단, 자금 여력 內)

전문가들은 공사비 폭등으로 인해 재건축/재개발 분담금이 급증하고 있다고 경고합니다. 막연한 재건축 기대감으로 구축을 사기보다는, 이미 지어진 신축이나 확실한 입지의 상급지를 노리는 것이 유리합니다.
자금이 부족하다면? 서울 청약은 가점 커트라인이 너무 높습니다. 공공분양(예: 김포 고촌 등 서울 인접지)이나 미분양 줍줍 전략을 병행하세요.

② 투자자: “전세가율과 월세 수익률을 동시에 봐라”

③ 리스크 관리: “금리 7%를 견딜 수 있는가?”

가장 중요한 조언입니다. 대출을 받아 집을 산다면 “금리가 7%가 되어도 내 월급으로 버틸 수 있는가?”를 스스로에게 물어보세요. 이 시뮬레이션을 통과하지 못한다면 추격 매수는 독이 될 수 있습니다.

[한 줄 요약]

“서울 공급 절벽은 상수(常數), 금리는 변수(變數)입니다. 변수를 버틸 체력이 있다면 공급 부족에 베팅하여 ‘인서울 신축’을 선점하되, 체력이 약하다면 무리한 영끌보다는 청약과 경매 등 우회로를 찾으세요.”

이 보고서는 유튜브에 업로드된 최신 부동산 영상들의 내용을 바탕으로 작성되었습니다. 투자의 책임은 본인에게 있음을 알려드립니다.

참고 자료 (YouTube)

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